Thẩm định dự án EB-5 là trả lời riêng hai câu hỏi: dự án có giúp hồ sơ di trú đạt điều kiện không (đủ việc làm, vốn trong rủi ro, cấu trúc hợp lệ), và dự án có khả năng trả lại vốn cho nhà đầu tư không (tài chính lành mạnh, chủ đầu tư có năng lực, tài sản đảm bảo). Hai câu này độc lập: một dự án có thể tạo đủ việc làm mà vẫn mất vốn, và ngược lại.
Tài liệu chào bán EB-5 thường gồm bản ghi nhớ chào bán riêng, thoả thuận hợp danh, thoả thuận ký quỹ, kế hoạch kinh doanh, báo cáo kinh tế về việc làm và hợp đồng vay. Bài này chỉ ra phần nào cần đọc trước, câu hỏi nào buộc bên bán trả lời bằng văn bản, và những dấu hiệu nên dừng lại. Đây không phải lời khuyên đầu tư vào dự án cụ thể nào; quyết định cần có luật sư và người thẩm định tài chính độc lập.
Bắt đầu từ cấu trúc vốn: tiền của bạn đứng ở đâu
Một dự án bất động sản điển hình có nhiều lớp vốn. Lớp được trả trước tiên thường là khoản vay xây dựng của ngân hàng, có thế chấp hạng nhất trên tài sản. Tiếp theo có thể là khoản vay lửng (mezzanine). Sau đó mới tới vốn EB-5, rồi cuối cùng là vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư. Khi dự án gặp khó, lớp nào đứng trước được lấy tiền trước; lớp đứng sau chỉ nhận phần còn lại.
Vì vậy câu hỏi đầu tiên không phải dự án đẹp đến đâu, mà là vốn EB-5 xếp thứ mấy và có tài sản đảm bảo gì. Khoản vay EB-5 có thế chấp hạng nhất hiếm gặp nhưng an toàn hơn; khoản vay có thế chấp hạng hai hoặc chỉ là cam kết của công ty mẹ yếu hơn nhiều. Tỷ lệ vốn EB-5 trên tổng vốn dự án cũng quan trọng: nếu EB-5 chiếm phần lớn và chủ đầu tư góp rất ít, chủ đầu tư ít mất mát khi dự án thất bại.
Một chỉ số người thẩm định hay xem là tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản: tổng các khoản vay đứng trước và ngang hàng với EB-5 so với giá trị dự án khi hoàn thành theo thẩm định giá độc lập. Tỷ lệ càng cao, khoảng đệm càng mỏng. Con số này phải đến từ thẩm định giá của bên độc lập, không phải từ bảng tính của bên bán.
Những tài liệu nên đọc trước và câu cần tìm trong đó
Không ai đọc hết vài trăm trang trong một buổi. Thứ tự dưới đây giúp tìm nhanh các điểm quyết định; mỗi điểm nên được luật sư hoặc người thẩm định xác nhận lại.
- Thoả thuận ký quỹ: tiền được giải ngân vào dự án khi nào (khi nộp đơn, khi duyệt đơn, hay ngay lập tức), và hoàn lại cho bạn trong trường hợp nào.
- Hợp đồng vay giữa doanh nghiệp thương mại mới và chủ dự án: kỳ hạn, lãi suất, quyền gia hạn của bên vay, tài sản đảm bảo, bảo lãnh của công ty mẹ.
- Thoả thuận hợp danh: quyền của nhà đầu tư, cách thay bên quản lý, thời điểm và thứ tự trả vốn khi khoản vay đáo hạn.
- Báo cáo kinh tế về việc làm: tổng việc làm ước tính, số việc làm cho mỗi nhà đầu tư, phần nào là xây dựng, phần nào là vận hành.
- Kế hoạch kinh doanh và tiến độ: giấy phép xây dựng đã có chưa, nguồn vốn khác đã cam kết bằng văn bản chưa, nhà thầu là ai.
- Phần công bố rủi ro: đọc kỹ thay vì bỏ qua, vì đây là nơi bên bán buộc phải viết thật những gì có thể xảy ra.
Dấu hiệu nên dừng lại hỏi kỹ
Cam kết hoàn vốn chắc chắn hoặc lãi cố định cao. Vốn EB-5 phải nằm trong rủi ro; cam kết hoàn vốn bảo đảm vừa trái với luật vừa khó tin về tài chính. Lãi suất cho nhà đầu tư EB-5 thường rất thấp, vì phần lớn lợi ích nằm ở thẻ xanh; mức lãi hấp dẫn bất thường cần giải thích.
Dự án chưa có giấy phép, chưa có đất, chưa có vốn khác. Dự án ở giai đoạn ý tưởng, chủ đầu tư chưa sở hữu đất hay chưa có cam kết vay xây dựng, phụ thuộc gần hoàn toàn vào vốn EB-5. Nếu không gom đủ nhà đầu tư, dự án có thể không bao giờ khởi công.
Đệm việc làm mỏng. Báo cáo kinh tế cho thấy chỉ vừa đủ 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư. Bất kỳ chậm trễ nào hay chi phí thấp hơn dự toán đều làm thiếu việc làm khi nộp I-829.
Áp lực thời gian và giảm giá phí. Lời mời phải ký trong tuần để giữ suất, giảm phí hành chính nếu chuyển ngay. Dự án nghiêm túc cho bạn thời gian thẩm định.
Một người vừa bán dự án vừa làm luật sư cho bạn. Xung đột lợi ích rõ ràng. Luật năm 2022 buộc công khai khoản thù lao trả cho người giới thiệu; nếu bên giới thiệu né câu hỏi này, đó là dấu hiệu xấu.
Không có lịch sử trả vốn có thể kiểm. Trung tâm vùng hoặc chủ đầu tư chưa từng hoàn vốn cho nhà đầu tư ở dự án nào, hoặc chỉ đưa ra lời kể mà không có cách kiểm chứng.
Thoát vốn: khi nào và bằng cách nào tiền quay về
Câu hỏi nhà đầu tư Việt Nam quan tâm nhất là khi nào nhận lại tiền. Trong mô hình cho vay, tiền quay về khi chủ dự án trả khoản vay, thường bằng cách bán tài sản, tái cấp vốn với ngân hàng, hoặc từ dòng tiền vận hành. Kỳ hạn vay ghi trong hợp đồng thường kéo dài nhiều năm và hay có quyền gia hạn cho bên vay, nên mốc thật sự có thể muộn hơn mốc ghi trên tài liệu quảng cáo.
Thêm một ràng buộc từ phía di trú: vốn phải được giữ trong dự án trong thời gian luật yêu cầu, và nhiều thoả thuận chỉ trả vốn khi nhà đầu tư đã được duyệt I-829 hoặc ít nhất đã qua mốc giữ vốn. Nếu dự án trả khoản vay sớm, doanh nghiệp thương mại mới có thể phải tái đầu tư vào một dự án khác để giữ vốn trong rủi ro, kéo dài thêm thời gian.
Khi đọc thoả thuận hợp danh, hãy tìm điều khoản về tái đầu tư và về thứ tự trả vốn giữa các nhà đầu tư trong cùng dự án. Có thoả thuận trả theo thứ tự ai được duyệt I-829 trước; có thoả thuận trả đồng loạt. Người nộp muộn hoặc từ nước có hàng chờ dài có thể phải chờ lâu hơn nhiều so với người khác cùng dự án.
Ví dụ giả định: so sánh hai dự án trên giấy
Hai dự án dưới đây là giả định để minh hoạ cách nhìn, không phải dự án có thật. Cả hai đều đưa ra tỷ lệ duyệt đơn cao trong quảng cáo.
| Tiêu chí | Dự án A | Dự án B |
|---|---|---|
| Giai đoạn | Đã có đất, giấy phép, khoản vay xây dựng đã ký | Đang xin giấy phép, chưa có vốn vay |
| Tỷ trọng vốn EB-5 | Khoảng một phần tư tổng vốn | Hơn một nửa tổng vốn |
| Tài sản đảm bảo cho vốn EB-5 | Thế chấp hạng hai cộng bảo lãnh công ty mẹ | Không có thế chấp |
| Việc làm mỗi nhà đầu tư | Khoảng 18 | Khoảng 11 |
| Ký quỹ | Giữ tới khi I-526E được duyệt | Giải ngân ngay khi nhận tiền |
| Lịch sử chủ đầu tư | Đã hoàn thành nhiều dự án tương tự | Lần đầu làm dự án cỡ này |
Dự án B có thể vẫn thành công, nhưng nhà đầu tư gánh nhiều rủi ro hơn ở mọi tiêu chí. Thói quen nên có là lập bảng tương tự cho mọi dự án được giới thiệu, điền từ tài liệu pháp lý chứ không từ tờ rơi, và để trống những ô bên bán không trả lời được.
Đọc báo cáo kinh tế về việc làm cho đúng
Báo cáo kinh tế là tài liệu dùng mô hình đầu vào, đầu ra như RIMS II hay IMPLAN để ước tính số việc làm từ chi tiêu của dự án. Con số cuối cùng phụ thuộc vào giả định đầu vào: tổng chi phí xây dựng, doanh thu vận hành, cách phân loại chi phí. Chi tiêu thực tế thấp hơn dự toán, hoặc một hạng mục bị cắt bớt, sẽ làm số việc làm giảm theo, vì vậy đệm việc làm là thứ bảo vệ nhà đầu tư.
Khi đọc, hãy tìm ba con số: tổng việc làm ước tính, số nhà đầu tư EB-5 tối đa của dự án, và phần việc làm đến từ xây dựng ngắn hạn. Chia tổng việc làm cho số nhà đầu tư tối đa ra số việc làm mỗi người. Sau đó trừ bớt phần xây dựng không đủ điều kiện tính theo quy định sau năm 2022 để thấy con số thận trọng hơn. Nếu con số thận trọng vẫn cao hơn mức 10 khá nhiều, dự án có biên an toàn.
Một điểm hay bị bỏ qua là chi tiêu phải được tài trợ bằng vốn EB-5 hoặc vốn khác được tính theo đúng cách. Khi một dự án dùng vốn EB-5 thay thế cho khoản vay tạm đã giải ngân trước đó, cách tính việc làm có những quy định riêng mà luật sư cần xác nhận.
Ai nên làm thẩm định và tự làm được đến đâu
Nhà đầu tư cá nhân có thể tự làm phần sàng lọc ban đầu bằng bảng câu hỏi và bảng so sánh ở trên. Phần sâu hơn, như đánh giá thị trường khách sạn ở một thành phố Mỹ, kiểm dự toán xây dựng hay phân tích hợp đồng vay, cần người chuyên môn. Có những công ty thẩm định EB-5 độc lập thu phí từ nhà đầu tư; điều cần kiểm là họ không nhận tiền từ chính dự án được thẩm định.
Luật sư di trú của bạn kiểm phần điều kiện di trú: cấu trúc có hợp lệ không, tài liệu có đáp ứng quy định sau năm 2022 không, báo cáo việc làm có hợp lý không. Luật sư không nhất thiết đánh giá được khả năng sinh lời hay rủi ro thị trường. Đừng để một tờ giấy xác nhận dự án đủ điều kiện di trú khiến bạn quên câu hỏi thứ hai về tài chính.
Cuối cùng, chỉ đặt vào EB-5 số tiền mà gia đình chịu được nếu mất một phần hay chờ lâu hơn dự kiến nhiều năm. Nếu cần người cùng lập bảng so sánh các dự án đang được giới thiệu, bạn có thể gửi thông tin qua form tư vấn miễn phí của Vĩnh Trú; quyết định đầu tư vẫn thuộc về gia đình sau khi có ý kiến độc lập.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ duyệt I-526E cao có nghĩa là dự án an toàn không?
Không. Tỷ lệ duyệt chỉ cho biết hồ sơ di trú đã qua bước đầu, không nói gì về khả năng trả vốn. Nhiều dự án gặp vấn đề tài chính sau khi các đơn I-526 đã được duyệt hàng loạt. Hãy hỏi thêm về tỷ lệ duyệt I-829 và lịch sử hoàn vốn.
Dự án có bảo lãnh của công ty mẹ lớn thì yên tâm chưa?
Bảo lãnh chỉ có giá trị bằng sức khoẻ tài chính của bên bảo lãnh và phạm vi bảo lãnh. Cần đọc bảo lãnh cho phần nào, điều kiện kích hoạt là gì, và công ty mẹ có báo cáo tài chính kiểm toán hay không. Bảo lãnh hoàn vốn trực tiếp cho nhà đầu tư lại có thể mâu thuẫn với yêu cầu vốn trong rủi ro.
Có nên chọn dự án ở vùng nông thôn để được xét nhanh không?
Nhóm nông thôn có suất dành riêng và được ưu tiên xét ở nhiều giai đoạn, nhưng dự án nông thôn thường nhỏ hơn, thị trường mỏng hơn. Lợi thế về thời gian không bù được rủi ro tài chính nếu dự án yếu. Cân nhắc cả hai mặt thay vì chỉ chọn theo nhóm.
Có cách nào kiểm trung tâm vùng có đang bị điều tra không?
Có thể tra danh sách trung tâm vùng đã bị chấm dứt trên trang USCIS, tìm các vụ kiện công khai liên quan qua cơ quan chứng khoán Mỹ và toà án, và hỏi luật sư. Không tìm thấy gì không có nghĩa là an toàn tuyệt đối, nhưng có hồ sơ xấu công khai là tín hiệu rõ.
Dự án hạ tầng có an toàn hơn dự án tư nhân không?
Dự án hạ tầng EB-5 theo luật năm 2022 do cơ quan nhà nước làm chủ, nghe có vẻ an toàn, nhưng cấu trúc tài chính và cách nhà đầu tư được trả vốn vẫn phải đọc kỹ. Sự tham gia của cơ quan nhà nước không có nghĩa là nhà nước bảo lãnh vốn của nhà đầu tư.
Phí hành chính có được hoàn khi hồ sơ bị từ chối không?
Tuỳ thoả thuận. Có dự án hoàn toàn bộ, có dự án giữ lại một phần hoặc toàn bộ. Điều khoản này phải ghi rõ trong thoả thuận ký quỹ hoặc thoả thuận đăng ký; lời hứa miệng không có giá trị khi tranh chấp.