Bồ Đào Nha và Hy Lạp là hai chương trình cư trú đầu tư được người Việt hỏi nhiều nhất ở châu Âu sau năm 2023, nhưng chúng đã đi hai hướng khác nhau: Bồ Đào Nha bỏ diện mua bất động sản từ tháng 10/2023 và giữ diện góp vốn vào quỹ đầu tư, tạo việc làm, nghiên cứu, văn hoá; Hy Lạp vẫn cấp cư trú qua mua bất động sản nhưng nâng ngưỡng ở các khu vực đắt đỏ. Cả hai cấp thẻ cư trú gia hạn được, không phải thường trú ngay, và chỉ mở đường lên thường trú, quốc tịch nếu bạn thật sự sống ở đó đủ lâu.
Điểm khác quan trọng nhất là cách dùng thẻ. Thẻ Bồ Đào Nha đòi số ngày lưu trú tối thiểu thấp nhưng có tính, và thường được chọn bởi người muốn một lộ trình dài lên quốc tịch. Thẻ Hy Lạp không đòi ở bao nhiêu ngày nhưng không cho đi làm thuê, thường được chọn như quyền cư trú dự phòng. Bài so sánh từng điểm; các con số đều theo mức đã công bố, cần kiểm lại trên cổng di trú chính thức của từng nước trước khi quyết định.
Bồ Đào Nha sau năm 2023: còn lại những hình thức nào
Chương trình giấy phép cư trú cho hoạt động đầu tư của Bồ Đào Nha ra đời năm 2012. Trong một thập kỷ, phần lớn hồ sơ đi theo diện mua bất động sản. Gói luật về nhà ở năm 2023 đã loại bỏ diện bất động sản và diện chuyển vốn thuần tuý, vì lo ngại tác động lên giá nhà ở các đô thị lớn. Những hình thức còn lại hướng vào vốn sản xuất: góp vào quỹ đầu tư đủ điều kiện, thường được nêu ở mức 500.000 euro và không được đầu tư vào bất động sản nhà ở; góp vốn thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp kèm tạo việc làm; tạo việc làm trực tiếp; tài trợ nghiên cứu khoa học; hỗ trợ văn hoá, di sản.
Với người Việt, diện quỹ là lựa chọn phổ biến nhất vì không phải tự điều hành. Khi đó câu hỏi chuyển sang chất lượng quỹ: quỹ do ai quản lý, đã được cơ quan quản lý thị trường vốn Bồ Đào Nha cấp phép chưa, đầu tư vào tài sản gì, thời hạn bao lâu, phí quản lý và phí thành công thế nào, khi nào được rút vốn. Một quỹ có thời hạn dài hơn thời gian bạn cần giữ thẻ sẽ khiến tiền bị khoá lâu hơn dự kiến.
Cơ quan xét hồ sơ hiện là AIMA, cơ quan hội nhập, di cư và tị nạn được lập năm 2023 thay cho cơ quan biên phòng và người nước ngoài trước đây. Nhiều người nộp phản ánh thời gian xử lý kéo dài và tồn đọng hồ sơ trong giai đoạn chuyển giao. Đây là rủi ro thời gian cần tính vào kế hoạch, đặc biệt nếu gia đình có con sắp quá tuổi phụ thuộc.
Hy Lạp: bất động sản vẫn còn, nhưng ngưỡng đã chia vùng
Hy Lạp cấp giấy phép cư trú cho nhà đầu tư bất động sản từ năm 2013, và trong thời gian dài có ngưỡng thấp nhất châu Âu. Từ năm 2023 đến 2024, Hy Lạp nâng ngưỡng theo vùng: các khu vực nhu cầu cao như vùng Attica quanh Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo đông dân phải đầu tư mức cao nhất, thường được nêu là 800.000 euro cho một bất động sản; các vùng khác ở mức 400.000 euro; riêng dự án chuyển đổi công trình thương mại sang nhà ở hoặc trùng tu công trình được bảo tồn có ngưỡng thấp hơn. Bất động sản ở các mức cao thường phải là một căn đạt diện tích tối thiểu theo quy định, không cộng nhiều căn nhỏ.
Thẻ cư trú nhà đầu tư Hy Lạp có hạn năm năm, gia hạn được miễn là vẫn giữ bất động sản. Không có yêu cầu số ngày tối thiểu phải ở Hy Lạp để giữ thẻ, và vợ chồng, con phụ thuộc, cha mẹ của cả hai vợ chồng có thể được đưa vào hồ sơ theo quy định. Đổi lại, thẻ này không cho người giữ đi làm thuê ở Hy Lạp; người muốn làm việc phải xin loại giấy phép khác.
Hồ sơ Hy Lạp thường đi qua các bước: mở tài khoản ngân hàng và lấy mã số thuế tại Hy Lạp, ký hợp đồng mua bất động sản qua công chứng viên, thanh toán qua ngân hàng, đăng ký quyền sở hữu, rồi nộp đơn cư trú kèm bằng chứng sở hữu, bảo hiểm y tế và lý lịch. Người nộp phải có mặt ở Hy Lạp để lấy sinh trắc học. Mỗi bước nên có luật sư Hy Lạp độc lập kiểm pháp lý tài sản, vì lỗi về giấy phép xây dựng hay diện tích thực tế có thể khiến tài sản không đủ điều kiện.
Hy Lạp cũng thắt chặt việc cho thuê ngắn ngày các bất động sản dùng làm căn cứ golden visa, nhằm hạn chế việc biến nhà ở thành căn hộ du lịch. Người tính mua căn hộ để vừa giữ thẻ vừa cho khách du lịch thuê theo ngày cần kiểm quy định hiện hành, vì lợi suất dự tính có thể không còn đúng.
So sánh hai chương trình theo điều gia đình hay hỏi
Bảng tóm tắt theo các mức và quy định đã được công bố trong giai đoạn 2023–2025. Mọi con số cần kiểm lại trên cổng chính thức trước khi chuyển tiền.
| Tiêu chí | Bồ Đào Nha | Hy Lạp |
|---|---|---|
| Hình thức chính cho người Việt | Góp vốn vào quỹ đầu tư đủ điều kiện | Mua bất động sản |
| Bất động sản nhà ở | Không còn được tính từ 10/2023 | Còn, ngưỡng theo vùng |
| Số ngày phải ở | Thấp: khoảng 7 ngày năm đầu, 14 ngày mỗi chu kỳ hai năm sau | Không yêu cầu tối thiểu |
| Quyền đi làm | Có | Không được làm thuê với thẻ này |
| Người đi kèm | Vợ chồng, con phụ thuộc, có thể cả cha mẹ phụ thuộc | Vợ chồng, con phụ thuộc, cha mẹ hai bên |
| Thời hạn thẻ | Gia hạn theo chu kỳ, có đường lên thường trú | Năm năm, gia hạn khi giữ tài sản |
| Đi lại trong khối Schengen | Được, tối đa 90 ngày trong 180 ngày ở nước khác | Như Bồ Đào Nha |
Cách đọc bảng: nếu mục tiêu là một ngày nào đó có hộ chiếu châu Âu, Bồ Đào Nha từng là con đường được nhắc nhiều nhất vì số ngày phải ở thấp mà vẫn tính thời gian cư trú hợp pháp. Nếu mục tiêu chỉ là một quyền cư trú dự phòng trong khối Schengen và một tài sản bất động sản, Hy Lạp đơn giản hơn. Không chương trình nào là lựa chọn tốt cho mọi gia đình.
Từ thẻ cư trú lên thường trú và quốc tịch
Đây là chỗ quảng cáo hay nói quá. Thường trú dài hạn của Liên minh châu Âu, theo chỉ thị chung của khối, đòi cư trú hợp pháp và liên tục khoảng năm năm, không vắng mặt quá dài. Một người giữ thẻ đầu tư nhưng chỉ ở vài ngày mỗi năm thường không đáp ứng điều kiện liên tục này. Mỗi nước còn có thẻ thường trú quốc gia với điều kiện riêng, thường kèm ngôn ngữ và hội nhập.
Về quốc tịch, Bồ Đào Nha trong nhiều năm cho phép xin nhập tịch sau năm năm cư trú hợp pháp, kèm yêu cầu tiếng Bồ Đào Nha cơ bản, và không đòi bỏ quốc tịch gốc. Năm 2025, Quốc hội Bồ Đào Nha đã thông qua sửa đổi Luật Quốc tịch theo hướng kéo dài thời gian cư trú cần thiết và thay đổi cách tính; nội dung cuối cùng và thời điểm áp dụng phụ thuộc quá trình xem xét hợp hiến và văn bản hướng dẫn, nên phải kiểm trực tiếp. Ai chọn Bồ Đào Nha chỉ vì mốc năm năm cần tính lại kịch bản.
Hy Lạp đòi thời gian cư trú dài hơn cho nhập tịch, kèm thi tiếng Hy Lạp và hiểu biết lịch sử, văn hoá, và thời gian giữ thẻ đầu tư mà không sống ở đó không giúp gì nhiều cho con đường này. Về phía Việt Nam, việc giữ quốc tịch Việt Nam khi nhập quốc tịch nước khác là chủ đề riêng của danh mục Giữ cư trú và nhập quốc tịch.
Rủi ro cần cân nhắc ngoài chuyện chính sách
Ngay cả khi chương trình còn chạy ổn định, mỗi hình thức đầu tư có rủi ro riêng mà gia đình phải chấp nhận:
- Quỹ đầu tư ở Bồ Đào Nha: giá trị đơn vị quỹ có thể giảm, phí quản lý ăn vào lợi nhuận, thời hạn quỹ dài, khả năng rút vốn sớm hạn chế. Một số quỹ được thiết kế riêng cho người xin cư trú với cấu trúc phí cao.
- Bất động sản ở Hy Lạp: giá có thể không tăng như kỳ vọng, chi phí giao dịch, thuế tài sản, phí quản lý, sửa chữa; bán lại cần thời gian và bán thì mất căn cứ giữ thẻ.
- Rủi ro tỷ giá: khoản đầu tư bằng euro, chi tiêu và tài sản của gia đình phần lớn bằng đồng Việt Nam.
- Rủi ro thuế: trở thành cư dân thuế ở nước sở tại nếu ở quá ngưỡng ngày theo luật thuế nước đó, với nghĩa vụ khai thu nhập toàn cầu tuỳ từng nước.
- Rủi ro thời gian xử lý: hồ sơ tồn đọng có thể kéo dài nhiều năm, trong khi tiền đã nằm trong khoản đầu tư.
Thứ tự làm việc nếu gia đình cân nhắc một trong hai nước
Bước đầu tiên là viết rõ mục tiêu bằng một câu: cả nhà sẽ dọn sang sống, hay chỉ cần quyền cư trú dự phòng, hay đặt nền cho con học đại học ở châu Âu. Mục tiêu khác nhau dẫn tới lựa chọn khác nhau. Sau đó kiểm tình trạng chương trình trên cổng chính thức, đặc biệt các thay đổi trong vòng một năm gần nhất, và đọc kỹ điều kiện về người đi kèm, số ngày lưu trú, quyền làm việc.
Tiếp theo là thuê luật sư được cấp phép hành nghề ở chính nước đó, đại diện riêng cho bạn, không phải người do bên bán quỹ hay bên bán nhà giới thiệu kèm. Với bất động sản Hy Lạp, cần kiểm pháp lý tài sản, giấy phép xây dựng, giá thị trường độc lập. Với quỹ Bồ Đào Nha, cần đọc bản cáo bạch quỹ, báo cáo kiểm toán, lịch sử của công ty quản lý.
Cuối cùng là hồ sơ nguồn tiền và chuyển tiền qua ngân hàng như các bài khác trong danh mục đã nêu. Nếu cần người cùng sắp xếp mục tiêu và câu hỏi trước khi gặp luật sư châu Âu, bạn có thể gửi thông tin qua form tư vấn miễn phí của Vĩnh Trú; điều kiện chính thức vẫn là điều kiện đăng trên cổng di trú của Bồ Đào Nha và Hy Lạp.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà ở Bồ Đào Nha bây giờ có được cấp thẻ cư trú đầu tư không?
Không theo diện đầu tư, vì Bồ Đào Nha đã bỏ diện bất động sản từ tháng 10/2023. Bạn vẫn có thể mua nhà như một nhà đầu tư nước ngoài thông thường, nhưng tài sản đó không phải căn cứ xin giấy phép cư trú đầu tư. Một số loại thị thực khác như thị thực thu nhập thụ động có điều kiện riêng.
Có thể vừa giữ thẻ Hy Lạp vừa cho thuê nhà không?
Có thể cho thuê dài hạn theo quy định, nhưng cho thuê ngắn ngày kiểu căn hộ du lịch đối với bất động sản dùng làm căn cứ cư trú đầu tư đã bị hạn chế. Quy định này có thể thay đổi; kiểm với luật sư ở Hy Lạp trước khi tính dòng tiền cho thuê.
Con cái có được học ở trường công tại Bồ Đào Nha hay Hy Lạp không?
Người có giấy phép cư trú hợp pháp thường được tiếp cận giáo dục công theo quy định của nước đó, nhưng con phải thực sự sống ở đó và theo học bằng ngôn ngữ địa phương ở trường công. Trường quốc tế là trường tư có học phí riêng. Chi tiết quyền lợi cần kiểm theo địa phương.
Thẻ cư trú đầu tư có cho đi Pháp, Đức tự do không?
Người giữ giấy phép cư trú của một nước Schengen được đi lại trong khối tối đa 90 ngày trong mỗi 180 ngày ở các nước khác, không cần xin thêm thị thực ngắn hạn. Thẻ không cho quyền sống hay làm việc lâu dài ở nước Schengen khác.
Ở Bồ Đào Nha vài ngày mỗi năm có được tính là cư trú để nhập tịch không?
Thời gian giữ giấy phép cư trú hợp pháp được tính theo luật quốc tịch Bồ Đào Nha hiện hành, đó là lý do chương trình từng hấp dẫn. Tuy nhiên luật quốc tịch đang được sửa đổi và cách tính có thể thay đổi. Cần kiểm văn bản hiện hành tại thời điểm bạn đủ điều kiện nộp.
Bán bất động sản ở Hy Lạp thì thẻ có bị mất không?
Thẻ nhà đầu tư Hy Lạp gắn với việc giữ khoản đầu tư. Bán tài sản mà không thay bằng khoản đầu tư đủ điều kiện khác thì không gia hạn được thẻ, và có thể bị chấm dứt sớm hơn. Luật cho phép chuyển nhượng tài sản cho nhà đầu tư khác trong một số trường hợp, nên hỏi luật sư trước khi bán.